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自2025年下半年起，科兴科学园陆续迎来搬家公司车辆。腾讯员工在每周五下班前将显示器、电脑、键盘及个人物品打包封箱，并贴上工位标识。周末，这些箱子将被运往大铲湾的企鹅岛。新一周开始时，员工会在新的工位上拆箱，连接好设备后继续工作。

此次搬迁历时近一年，科兴约20万平方米的办公空间逐步清空，其最大租户已离开在此居住了13年的地方。

对于科兴而言，腾讯的离开并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾拿地时，科兴已预见到其迟早会迁出。

在许多游戏行业人士的记忆中，腾讯与科兴似乎密不可分。长久以来，科兴的许多服务、空间和人流都围绕着腾讯这一大客户。外界提及科兴，便会联想到腾讯；同时，许多腾讯员工也在此度过了他们的青春时光。

当最后一批腾讯游戏员工于6月迁至企鹅岛后，一个问题浮现：在腾讯不再是科兴的代名词后，科兴将如何重塑自身的定位？

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“一期工程于2010年至2013年完成，二期则在2014年至2019年竣工。”科兴园区的资深员工刘滔（化名）对园区的建设时间线了如指掌，他近几年主要负责园区的运营服务工作。

科兴坚持自主持有并运营园区物业，不外包给第三方，也不对外提供物业服务。“我们公司过去20年从未出售过任何房产。”科兴工作人员表示。

腾讯于2013年入驻科兴，恰逢微信开始拓展市场之际。起初，刘滔并不清楚腾讯在科兴的主要业务。直到14、15年左右，他才了解到腾讯最核心且盈利增长最快的业务是游戏。尽管TME腾讯音乐等部门也设在科兴，但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工总数过万，占据园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，正值“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技公司纷纷进驻。柔宇科技便是早期在此起步，后在龙岗建了生产基地；富途证券最初租赁面积不大，后来扩展至数万平方米，市值曾一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着企业数量的增加，园区人流量也随之攀升。2019年前后，科兴的人流和出租率达到了顶峰。刘滔回忆，高峰时期园区内人流高达五六万人，出租率爆满。夜晚十一二点，园区依然灯火通明，打车都十分困难。当时的科兴被誉为“现象级”园区，代表着深圳充满活力的特色，甚至被称为“中国加班第一楼”。

然而，租金的拐点比人流高峰期来得更早。在人流依旧旺盛时，科兴的租金已开始下滑。

从2012年到2018年，科兴的租金持续上涨，至2018年10月左右达到峰值后开始回落。科兴方面将2018年的租金下调与贸易战联系起来。2019年，科兴的租金再次经历了一次较大幅度的下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，科兴的收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的影响持续发酵，科兴的租金再次出现波动。

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伴随人流的增长，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择有限，仅有几家店，与周边其他园区差别不大。

鼎盛时期，G层的“阿嬷手作”常常需要排队购买上百杯饮品，美食街、咖啡馆、KTV等店铺相继开业。在科兴做全职保洁的张丽（化名）中午会在G层快餐店做钟点工，打饭、洗碗，每天能赚20元并获得一顿饭。六年来，她见证了许多店铺的开业与关闭，但总有餐饮店需要小时工。

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区大约需要预留5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例有所下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔表示：“有外卖平台可以解决这个问题，它能整合整个区域的力量来服务你，就不一定需要你这个园区拥有大量的商业。”

过去，科兴的晚餐消费十分旺盛，加班至深夜的员工需要就餐。但自2022年起，堂食比例持续下降。即便白天人流量尚可，晚餐时段的客流也难以恢复到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的现象更加明显。“阿嬷手作”不再排起长队，大部分餐馆客流量下滑，部分店铺因经营不善而退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“从5月中旬开始人就慢慢少了，地下车库的车也少了许多，以前车位停满找不到，现在空了很多。”

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科兴多年来一直致力于配合互联网公司的工作节奏。园区内拥有一些不起眼但至关重要的基础设施，这些设施在建设之初便已达到国内先进水平。

其中一项关键服务是空调系统。互联网公司上下班时间不固定，常有工作至深夜的情况。写字楼的中央空调通常只能整栋楼统一开关，若科兴像普通写字楼那样按时关停空调，将无法满足需求。

科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的水池，可储存6万立方米的水。在电价较低的用电低谷期，制冷设备将水冷却至4至7摄氏度储存起来；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节省电费。蓄冷技术还能提前储存冷量，在中央空调关闭后随时取用，使得园区供冷更加灵活，无需主机整夜运转。

电力系统也为不间断运营而设计。园区从不同变电站接入了5条独立的电力专线，自建成以来从未发生过停电。这对入驻科兴的技术企业至关重要，腾讯的数据机房供电不能中断，部分互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区拥有超过5000个停车位。为提高效率，园区在建成后即采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早采用此技术的园区之一。

除了硬件设施，物业运营服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工提及，在企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行场地布置，且是免费的。腾讯的《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放了一个可动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，在中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地的《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各门口悬挂了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业的关系：“我们认为与客户之间是合作共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”需要付出代价：当最大的“共生体”离开，剩余的部分需要经历阵痛。

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腾讯的搬迁是刘滔参与科兴运营工作以来遇到的最重要事件。“这是我们最大的一个变数，但从打造园区的角度来看，也是最大的一个机会。”他说道。

搬迁分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门入驻企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬家多安排在周末，整个过程将持续近一年。

数据显示，科兴在鼎盛时期整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。截至2026年6月，根据中介报价，科兴写字楼的租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场。“价格是由市场形成的，并非某个企业能够决定。”

刘滔随后谈到了腾讯搬走后科兴的另一面：“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据的比例较大，园区许多事务都围绕其展开，例如其食堂仅对内部开放。“腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也会更加多元化。”

科兴当前最紧迫的任务是吸引新企业入驻。在科兴看来，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象涵盖大、中、小型企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小公司，再到上市公司级别的大客户。他们不打算以企业规模设定门槛，因为如此大的体量需要各类不同规模的企业来填充。

例如，园区内从事新能源业务的易储公司原本在两栋楼分开办公，一直希望集中到一处。腾讯退租后，易储向科兴提出扩租需求。此外，也有外部企业在得知有大面积空间空出后主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔介绍：“能看到的部分，包括电梯轿厢、门套、灯光等，都要进行整体改造。”空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则会改造成可拎包入住的标准化工位，面向中小团队。

科兴面临的市场环境比七年前更为复杂，全国写字楼和科技园区的空置率均处于高位。科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的缺失，间接影响包括配套商业失去人气、设施因无人使用而老化，以及园区整体品质的下滑。

刘滔对此并不十分担忧，他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，与地铁站零距离，加上多年积累的服务和良好口碑，相比大多数园区具有更强的竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其重要的名片。在腾讯搬离之前，科兴便已计划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创团队的游戏孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工业和信息化局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个组织构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地提供行业资源和运营能力，南山区提供政策支持。

创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用三个月时间完成落地，于4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的启动与腾讯搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的前瞻性思考与判断。腾讯的退出留下了一块空白，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿的企业将入驻总规模5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则进入孵化器，“游托邦”正是后者。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演。意向入驻团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中有7家专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾是科兴的租户。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴具备三方面优势。一是地理位置：科兴位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多为高学历且有大厂背景，不少已在此安家。二是南山区的政策落地能力：包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，这些政策均已制定了详细的落地细则和预算。三是创梦天地自身是一家游戏公司，更能切实理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区非常了解游戏和游戏企业。”在其他地方，游戏公司常常不被理解：它们缺乏厂房，固定资产不多，财报上可能连续亏损。一位从事发行业务的创业者提到：“在一些区办理贷款、开户时，对方看到报表会感到困惑，询问资产负债表为何资产如此之少，以及可以抵押什么。税务方面也是如此，研发型公司前几年亏损是常态，税务局经常致电或前来检查公司是否存在偷税漏税行为。”

在南山区，这类误解则少得多。首批入驻团队之一的刘星（化名）于今年3月成立公司并落户南山区。在融资到账后，他前往中国银行开立对公账户。他回忆道，起初客户经理认为“这是骗子公司”，一家二十来人的新公司每月工资支出就超过百万。后来银行工作人员实地考察后，才了解这是一家游戏公司，并为其开通了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能看懂游戏公司报表的区域，仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的心态看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身在深圳就属于核心区域，无论在GDP、增长还是上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论从深圳还是南山来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽（化名）在科兴做保洁工作已有六年。腾讯搬离对她而言并未带来特别大的感受。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬离时也一并离开了。张丽的月工资为3600元，加上钟点工收入可达四五千元。公司提供食宿，中午打工的餐馆也包吃，每月还能积攒一些。她对腾讯搬离的影响也不太担心，在今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪（化名）是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生一路晋升至正式员工，工位也从C座更换到D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，并约在G层的润园四季椰子鸡见面。她开玩笑说：“我周末来科兴吃饭，会被朋友笑话，肯定觉得我是神经病，放假还要来科兴。”

刘雪搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她居住在宝安和南山交界处，以前到科兴通勤约半小时。搬到企鹅岛后，虽然物理距离缩短，但通勤时间反而延长。岛上没有地铁直达，只能打车或乘坐接驳车。“那边的交通太不方便了，路上红灯很多，比来科兴还慢。晚上10点以后，即便作为滴滴V7会员，打车也需要半小时以上，因为大家都是V7，等于没有特权，就看谁运气不好了。”

企鹅岛新且现代化，员工公寓月租两千多元，部分还有海景。然而，适应新园区意味着需要重新熟悉一切。刘雪清楚科兴哪部电梯的程序“比较笨”，中午哪家餐馆用餐最快，冬天在哪里晒太阳最舒服。这些都需要时间在新园区重新建立。

“这里有太多回忆了。”她说这话时，我们正漫步在科兴G层。她感觉回科兴有种“忆苦思甜”的意味。走过她过去天天光顾的餐馆和咖啡店，她开始谈论这里的人，有些人随她一同搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调去了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力很强，承担了小组60%的KPI，但身份是外包，月薪8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至较高职位，曾两次获得最高绩效，但最终选择辞职，因为觉得所做之事并非自己所愿。离职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功仅仅是运气，不敢面试新工作，害怕被拒绝会证明一切都是偶然。

我们边走边聊，不知不觉走到了C座楼下。她像往常一样拿出工卡刷闸机，但没有反应；换个入口，同样无效。“我的工卡已经失效了。”她站在闸机外望着里面，内部已被拆得七零八落，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在此面试时，正值上一届世界杯，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。如今又是一届世界杯。我们从消防楼梯爬上六楼，过去凉爽的工区已被五月的闷热取代，门也上了锁。

我们趴